Nederlandse particuliere vastgoedbeleggers die hun huurwoning verkopen, stoppen het geld steeds vaker gewoon op de bank in plaats van opnieuw in stenen te stappen. Uit de Vastgoedbeleggers Monitor 2026 van Handelsbanken blijkt dat het aandeel dat na verkoop herinvesteert in vastgoed daalde van 16 procent in 2024 naar slechts 9 procent nu. Bijna de helft, 43 procent, parkeert de vrijgekomen opbrengst op een spaarrekening.
Van 16 naar 9 procent in twee jaar
Dat is een opvallende omslag voor een markt waarin herinvesteren jarenlang de standaardkeuze was. Beleggers die hun pand verkochten, stapten vrijwel automatisch door naar de volgende aankoop. Die vanzelfsprekendheid is weg. Opvallend is wel dat het aandeel dat kiest voor buitenlands vastgoed juist groeide, van 12 procent in 2025 naar 14 procent dit jaar. Wie nog wel in stenen wil blijven, zoekt het dus steeds vaker buiten Nederland. Wil je weten wat die beleggers daar tegenkomen? lees ook ons artikel over hoe buitenlandse investeerders juist om Nederlands vastgoed heen lopen, een omgekeerde beweging die precies laat zien hoe gevoelig de markt voor regelgeving is geworden.
Box 3 maakt vastgoed een gok
De belangrijkste reden die Handelsbanken noemt, is onzekerheid over box 3. Meer dan de helft van de ondervraagde beleggers stelt investeringen bewust uit, en bijna driekwart vindt dat die onzekerheid nieuw vastgoed minder aantrekkelijk maakt. Dat is ergens logisch: het kabinet werkt nog altijd aan het nieuwe stelsel op basis van werkelijk rendement, en dat stelsel is inmiddels uitgesteld tot op zijn vroegst 2028. Tot die tijd rekent de Belastingdienst met een voorlopig forfait, en niemand weet precies hoe hoog dat de komende jaren uitpakt. Wie nu een pand koopt, weet dus niet wat de fiscus daar over drie jaar van afpakt.
Er is wel één meevaller voor beleggers die juist nu kopen: de overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen gaat in 2026 terug van 10,4 naar 8 procent. Dat scheelt bij een woning van 350.000 euro meteen zo'n 8.400 euro aan aankoopkosten. Alleen lijkt die verlaging niet genoeg om de twijfel over box 3 weg te nemen.
Wie het echt wil weten, kan via de Opgaaf Werkelijk Rendement laten uitrekenen of het geboekte rendement lager uitvalt dan het forfait, en dan alsnog minder belasting betalen. Alleen telt daarbij geen hypotheekrente of onderhoud mee, enkel directe huurinkomsten en waardeontwikkeling. Voor veel verhuurders is dat rekenwerk zo omslachtig dat ze simpelweg afwachten tot de regels vaststaan, in plaats van er nu al hun aankoopbeslissing op te baseren.
De wet betaalbare huur drukt verder op het rendement
Naast de belasting speelt ook regelgeving aan de huurkant mee. De Wet betaalbare huur reguleert sinds juli 2024 het middensegment: woningen tot 186 punten in het puntensysteem krijgen een maximale huurprijs opgelegd. Het kabinet schatte destijds dat de huur van ruim 300.000 woningen daardoor gemiddeld 190 euro per maand zou dalen. Voor een belegger betekent dat simpelweg minder huurinkomsten op precies het segment waarin de meeste particuliere verhuurders actief zijn. Een deel van de ongeveer 500.000 verhuurwoningen in particuliere handen valt nu onder die regulering, en verkoop wordt voor sommige eigenaren aantrekkelijker dan doorverhuren.
Waarom de spaarrekening nu fiscaal zo logisch aanvoelt
Wat op het eerste gezicht onlogisch lijkt, blijkt bij nader inzien best rationeel. In box 3 wordt spaargeld voor 2026 belast tegen een voorlopig forfait van 1,28 procent, terwijl "overige bezittingen" (waaronder vastgoed en aandelen) rekenen met een forfait van 6 procent. Wie twijfelt over een nieuwe aankoop, betaalt op de tussenliggende spaarrekening dus simpelweg veel minder belasting dan op een vergelijkbaar bedrag in stenen, zelfs als de stenen op dit moment geen rendement opleveren. Parkeren op de bank is daardoor niet alleen een vlucht uit onzekerheid, het is voor veel beleggers ook gewoon de goedkoopste wachtkamer die er is.
Dat verklaart ook waarom beleggers die wel in vastgoed willen blijven, steeds vaker naar nichemarkten kijken die buiten de gereguleerde huursegmenten vallen. Garageboxen leveren bijvoorbeeld 5 tot 9 procent rendement op zonder dat de wet betaalbare huur daar grip op heeft, en ook zorgvastgoed blijft buiten de gereguleerde segmenten terwijl de vraag door de vergrijzing alleen maar toeneemt.
Wat dit betekent voor de huurmarkt over een paar jaar
Op korte termijn is het gevolg vooral merkbaar in de portemonnee van individuele beleggers, maar op de langere termijn raakt het de hele huurmarkt. Als steeds meer particuliere verhuurders hun pand verkopen zonder dat er een nieuwe verhuurder voor terugkomt, verdwijnt er structureel aanbod uit de vrije en middenhuur. Dat is precies het scenario waar verhuurdersorganisaties al langer voor waarschuwen: regulering die op papier huurders beschermt, maar in de praktijk het aanbod verkleint omdat eigenaren liever verkopen dan verhuren. Tot de Belastingdienst en Den Haag duidelijkheid geven over het definitieve box 3-stelsel, blijft de spaarrekening voor veel vastgoedbeleggers dan ook de veiligste tussenstop.
Voor jou als particulier betekent dit vooral dat je niet blind achter de massa aan moet lopen. Een belegger die wacht omdat hij écht twijfelt over een specifiek pand, doet er goed aan. Maar wie alleen wacht omdat iedereen wacht, laat misschien wel een kans liggen op een markt waar de concurrentie door die terughoudendheid juist kleiner wordt. Kijk dus vooral naar je eigen cijfers: wat levert het pand op, wat kost de financiering, en weegt dat op tegen een paar jaar lang 1,28 procent op de spaarrekening.