De aandelenmarkt staat op recordhoogte, crypto blijft onvoorspelbaar en een spaarrekening levert nauwelijks iets op. Steeds meer Nederlanders kijken daarom naar iets tastbaars: een garagebox of opslagunit. Geen moderne beleggingshype, maar een nichemarkt die al jaren stilletjes een rendement draait van 5 tot 9 procent bruto per jaar.
Wat een garagebox-belegging precies inhoudt
Je koopt een los garagebox of opslagunit, vaak in een complex met tientallen vergelijkbare units, en verhuurt die aan een particulier of klein bedrijf. Denk aan iemand die zijn motor stalt, een ondernemer die voorraad opslaat, of een gezin dat simpelweg te weinig bergruimte heeft. De huur ligt meestal tussen de 75 en 150 euro per maand, afhankelijk van de stad en de grootte van de box.
Het verschil met een huis of appartement: je verhuurt geen woonruimte, dus de huurbescherming is veel lichter. Je kunt het huurcontract opzeggen of de huur aanpassen zonder de bureaucratie die bij woningverhuur komt kijken. Dat maakt het beheer simpel, zeker als je er maar één of twee bezit.
Welk rendement je realistisch mag verwachten
Volgens meerdere aanbieders in de markt ligt het bruto aanvangsrendement op een losse garagebox tussen de 5 en 9 procent per jaar, met pieken tot 10 procent bij goed gelegen units. Vergelijk dat met een gemiddeld huurhuis, waar je tegenwoordig vaak blij mag zijn met 3 tot 4 procent bruto. Het grote verschil zit in de instapprijs: een garagebox kost in de meeste steden tussen de 15.000 en 40.000 euro, tegenover tonnen voor een woning.
Dat lage instapbedrag is precies waarom beginnende beleggers deze markt ontdekken. Je hoeft geen hypotheek van drie ton af te sluiten om toch in vastgoed te zitten.
Reken het voor jezelf na: een box van 25.000 euro die 110 euro per maand opbrengt, levert op jaarbasis 1.320 euro huur op, oftewel 5,3 procent bruto. Trek daar de VvE-bijdrage, onroerendezaakbelasting en een paar weken leegstand per jaar vanaf, en je landt meestal rond de 4 tot 4,5 procent netto. Nog altijd ruim boven wat de meeste spaarrekeningen bieden, maar minder glorieus dan de bruto cijfers op verkoopsites suggereren.
Waarom de vraag naar opslagruimte blijft groeien
Dit is geen verzonnen trend. Het aantal vierkante meters externe opslagruimte in Nederland groeide in twee jaar tijd van 975.000 naar 1,2 miljoen, blijkt uit cijfers van vastgoedadviseur CBRE die NOS optekende. Thuiswerken zorgde voor meer spullen in huis, woningen worden kleiner en mensen blijven nu eenmaal verzamelaars. Grote ketens zoals Shurgard openden het afgelopen jaar tientallen nieuwe locaties in Europa.
Die groei raakt ook de losse garagebox. Wie geen zin heeft in een bedrijfsmatige self storage-locatie, maar wel wil profiteren van dezelfde vraag, vindt in een enkele box een laagdrempelig alternatief. Het is in zekere zin de kleine broer van zorgvastgoed: een niche die profiteert van een structurele maatschappelijke verschuiving, zonder dat iedereen er al op let.
Dit zijn de risico's die je niet moet onderschatten
Leegstand is het grootste risico. Een lege box levert niets op, terwijl de VvE-bijdrage gewoon doorloopt. Reken op 10 tot 40 euro per maand aan VvE-kosten, afhankelijk van het complex en de staat van de reservepot. Vraag altijd de jaarstukken van de VvE op voordat je een bod uitbrengt.
Let ook op of de grond in eigendom of in erfpacht is. Bij erfpacht betaal je een canon die je maandlasten verhoogt, ook al oogt de aankoopprijs op papier aantrekkelijker. En check bij de notaris of het om een kadastraal perceel gaat of om een appartementsrecht met een splitsingsakte. Die akte bepaalt onder meer of je de box vrij mag verhuren of alleen aan andere eigenaren in het complex mag overdragen, iets wat je via het Kadaster kunt opvragen.
Beleidswijzigingen vormen een minder zichtbaar risico. Steeds meer gemeenten voeren autoluw beleid, breiden het ov uit of bouwen nieuwe parkeergarages. Dat kan de vraag naar losse garageboxen op termijn drukken, vooral in binnensteden.
Los box kopen of instappen bij een self storage-onderneming
Er zijn grofweg twee routes. De eerste staat hierboven beschreven: één garagebox kopen en zelf verhuren. Lage instap, weinig poespas, maar ook weinig schaalvoordeel.
De tweede route is investeren in een professionele self storage-locatie, waarbij je als mede-investeerder instapt in een complex met honderden units. Dat vraagt veel meer kapitaal en overhead, van personeel tot boekingssoftware, maar levert ook een hoger rendement per vierkante meter op zodra de bezetting eenmaal op 70 procent of hoger zit. Voor wie net begint met kleinschalig beleggen in vastgoed, is de losse box meestal de logischere eerste stap.
Dit controleer je voordat je een bod uitbrengt
Vraag altijd de VvE-stukken op, reken de werkelijke huuropbrengst na op basis van vergelijkbare units in de buurt, en vraag bij de notaris na of er sprake is van erfpacht. Bel ook even met de beheerder van het complex: die weet precies hoe de leegstand er de afgelopen jaren heeft uitgezien, en dat zegt vaak meer dan welke folder dan ook. Een garagebox is geen wondermiddel, maar voor wie met een beperkt budget toch tastbaar vastgoed in de portefeuille wil, is het een van de weinige niches waar het rendement nog ouderwets hoog ligt.