Terwijl de meeste Nederlandse beleggers hun vastgoedgeld nog in appartementen of zorgcomplexen stoppen, groeit er ondertussen een heel andere categorie hard: datacenters. Amsterdam noteerde begin 2025 de op twee na sterkste prijsstijging ter wereld voor datacenterruimte, 18 procent hoger dan een jaar eerder. Grote investeerders zien er inmiddels een vastgoedklasse in met eigen huurcontracten, eigen waarderingsmodellen en eigen rendementen. Voor particuliere beleggers is het minder bekend terrein, maar dat begint te veranderen.
Nederland is een van de grootste dataknooppunten van Europa
Met ruim tweehonderd locaties behoort Nederland tot de belangrijkste datacenterhubs van Europa, samen met Frankfurt, Londen, Parijs en Dublin. Amsterdam trekt daarbinnen het meeste nieuwe kapitaal: bijna 90 procent van de nieuwe rackcapaciteit die de komende jaren wordt gebouwd, komt in en rond de hoofdstad te staan. De aanjager is bekend: bedrijven als Microsoft, Google, Digital Realty en Equinix hebben steeds meer rekenkracht nodig voor AI-toepassingen, en die rekenkracht moet ergens fysiek staan.
Dat maakt datacenters wezenlijk anders dan bijvoorbeeld de piepkleine appartementen waar beleggers de laatste jaren massaal in stapten. Een datacenter huur je niet aan gezinnen of studenten, maar aan één hyperscale cloudpartij met een contract van vaak tien tot vijftien jaar. Dat geeft een voorspelbare kasstroom die meer op infrastructuur lijkt dan op klassiek vastgoed.
Waarom institutionele beleggers massaal instappen
De cijfers achter de interesse zijn stevig. Hyperscalers als Microsoft, Amazon en Google trekken wereldwijd naar schatting 715 miljard dollar uit aan kapitaaluitgaven in 2026, een stijging van 67 procent ten opzichte van vorig jaar. Beursgenoteerde datacenter-REIT's profiteren daarvan: ze noteren gemiddeld 18,9 procent boven hun intrinsieke waarde, terwijl kantoren en industrieel vastgoed juist met dubbele kortingen worden verhandeld. Beleggers betalen dus een premie voor de voorspelbaarheid van deze contracten.
Ook dichter bij huis is de trend zichtbaar. Oaktree-gesteund Pure Data Centres kondigde aan tot 1 miljard euro te investeren in een nieuw datacentercampus in het Amsterdamse Westpoort, goed voor 78 megawatt en verhuurd aan één hyperscale klant. Volgens vastgoedadviseur CBRE is dat opmerkelijk, omdat er in de twee jaar daarvoor nauwelijks 32 megawatt aan nieuwe capaciteit bijkwam in de hele Amsterdamse regio.
Het stroomnet zet een harde grens aan de groei
Precies daar zit het probleem. De gemeente Amsterdam liet weten dat nieuwe datacenteraanvragen pas vanaf 2035 weer in behandeling worden genomen, vanwege netcongestie. Er ligt nog zo'n 200 megawatt aan capaciteit in aanbouw, maar een volgende schijf van 200 megawatt lijkt voorlopig niet haalbaar. De sector levert Nederland tussen de 150.000 en 250.000 banen op en draagt ongeveer 26 miljard euro per jaar bij aan de economie, dus de belangen zijn groot aan beide kanten van de discussie.
Voor beleggers betekent dit een tweeledig plaatje. Bestaande datacenters met een aansluiting op het net worden schaarser en dus waardevoller, terwijl nieuwbouw in de Randstad vertraagt of naar de regio's verschuift waar nog wel netcapaciteit is. Wie hier instapt, koopt dus niet zomaar een gebouw, maar vooral een stroomaansluiting met vergunning eromheen.
Hoe je als particulier toegang krijgt tot deze markt
Een eigen datacenter kopen is voor particuliere beleggers geen optie, maar toegang via de beurs wel. REIT's (real estate investment trusts) zoals Digital Realty en Equinix zijn beursgenoteerd en keren een groot deel van hun huurinkomsten uit als dividend. Er bestaan ook brede ETF's die specifiek in datacenter- en digitale-infrastructuur-REIT's beleggen, waarmee je in één keer spreiding krijgt over meerdere operators en landen.
Wie liever kijkt naar de bredere beleggingsportefeuille: veel Nederlandse beleggers zitten via brede indexfondsen als VWCE al onbewust voor een klein deel in dit soort vastgoedaandelen. Wie bewust wil overwegen, doet er goed aan te letten op de bezettingsgraad, de looptijd van huurcontracten en vooral de energiepositie van een fonds: heeft het toegang tot voldoende netcapaciteit, of loopt het straks tegen dezelfde muur op als Amsterdam?
Wat dit betekent voor jouw portefeuille
Datacenters zijn niet zomaar een hype naast zorgvastgoed of andere alternatieve vastgoedcategorieën die inspelen op een structurele trend. De vraag naar rekenkracht groeit sneller dan het stroomnet kan bijbenen, en dat schaarste-element is precies waar beleggers voor betalen. Tegelijk is de sector complexer dan een gewoon appartementencomplex: waardering draait niet om vierkante meters, maar om energiecapaciteit, vergunningen en connectiviteit, en dat vraagt om net iets meer huiswerk voordat je instapt.
Wie via een REIT of ETF exposure wil, hoeft zich niet blind te staren op de spectaculaire koersen van de afgelopen jaren. Kijk juist naar wie er al een stroomaansluiting heeft geregeld en wie nog moet wachten tot de netbeheerder ruimte vrijmaakt, want dat verschil bepaalt de komende jaren wie er in deze markt wint en wie op de wachtlijst blijft staan.